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顺驰全面收缩 准备降价销售房产渡过资金难关

2006-5-13 　 东方早报 　

　　顺驰新闻发言人李颖向早报记者否认了顺驰集团试图出售他们刚刚在年初获得的嘉定外冈地块的传闻。“我们的项目规划已经启动，人员也正式入驻。”李颖这样说道。
　　
　　虽然澄清了一个项目的出让传闻，但不可否认的是，顺驰最近正在步入全面收缩之路。对于一向饱受质疑的顺驰来说，这种收缩满足了外界此前的猜测：快速的扩张必然会带来资金链的全面紧张。　　
　　
　　另一方面，顺驰董事长孙宏斌依然对于企业信心十足：“调整完以后，顺驰应该是一个挺好的企业。”
　　
　　全面收缩
　　
　　两个月前，伴随着顺驰华东集团的撤销，上海公司人员“上调”到了北京总部。此时，顺驰董事长孙宏斌回归，宣布集团战略变革。
　　
　　顺驰的全面收缩实际上开始于去年11月份，当时，孙宏斌一直期望的与摩根士丹利之前的合作落空。当月，公司开始大规模裁员，并试图调整领导结构。
　　
　　今年3月14日，离开顺驰中国董事长位置两年的孙宏斌正式宣布“复出”。孙宏斌坦然承认，顺驰的确比较艰难，也的确是缺钱。顺驰的困难，是由于在全国化发展过程中战线拉得过长造成的。全国化战线过长，16个城市同时运作资金很紧张。
　　
　　为此，孙宏斌表示，计划将公司收缩到10~12个城市。对现有项目进行全盘清理，一部分项目将整体出让，一部分与外公司合作的项目将全盘收回，有部分项目将转让给融创开发。
　　
　　与此同时，组织架构也开始精简。目前形成两级管理架构，城市公司除负责具体开发事务外，核心部门如财务、人力资源等全部归集团总部直接管理。架构调整后的顺驰（中国）下设11个城市公司，各城市公司均由总部直接管理。
　　
　　顺驰之路
　　
　　1994年以借来的50万元起家，10年后规模达到百亿，孙宏斌所开创的顺驰模式成为行业的一项神话。
　　
　　2002年以前，顺驰在天津取得了空前的成功，短短数年间，顺驰获得了天津市场20%的市场份额，销售业绩达到40亿元。
　　
　　2002年以后，土地招拍挂概念提出，顺驰开始酝酿走出天津。
　　
　　2003年7月，中城房网会议上，孙宏斌第一次公开表示顺驰的中长期战略是要做到全国第一，并对王石等的地产大佬发起了挑战。
　　
　　随后，顺驰正式宣布推行全国化发展战略。自2003年8月开始，顺驰先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春等城市获得了10多块土地，由于成交价高昂，顺驰的行为被众多业内人士看作是不计成本的疯狂抢地以及对于行业规则的全面挑战。
　　
　　急速扩张之后，顺驰手中储备的土地面积达到了1200万平方米，仅用于买地的钱款就达到70个亿。短短一年之内，顺驰从一个地方公司变身为一个全国性的公司，企业员工发展到8000多人。
　　
　　从早报记者至今保留的一份两年之前孙宏斌旗下另一家子公司上海顺驰营销公司的会议纪要中，我们可以看到当时顺驰人的勃勃野心。
　　
　　当时，上海总经理新官上任，新的发展计划志向远大。那份计划上是这样写的：
　　
　　2005年顺驰不动产将成为上海中介行业的绝对第一，2006年成为上海房地产中介行业的领导者。三年内，顺驰中介连锁的规模将要扩展为100家，员工达到760人，并实现4500万元的销售收入，盈利500万元。
　　
　　而让更多的人记忆深刻的，则是孙宏斌在前年住交会上大声宣布2005年200亿的销售预期，当年，顺驰全国销售额超过100亿，孙宏斌志得意满。
　　
　　最坏的结局？
　　
　　野心和现实总是存在差距，顺驰的中介门店至今在上海无法排入前列位置，更不用说是行业老大。而当年孙宏斌承诺的200亿销售回款也在2005年过去后成为空谈。目前，顺驰正面临着前所未有的收缩。
　　
　　2004年，万通董事局主席冯仑对顺驰有过这样的预言：顺驰说到底是一个开发公司，而且每个项目相对独立，“和德隆不同，最坏的结果就是收缩”。
　　
　　孙宏斌同样认为，现在已经是最困难的时候。企业将会经历一连串的调整，“调整完以后，顺驰应该是一个挺好的企业。”孙宏斌说。
　　
　　对于一些业内人士来说，这种估计显得过于乐观。
　　
　　顺驰的傲人成绩是通过其快速的现金流安排来实现的。顺驰对于项目运作的效率无人能及。“在拿地之前，我们已经投入上百万进行项目规划设计，然后全力以赴进行竞标。一旦竞标成功，我们就可以在两三个月内开工并在半年之内上市销售。”采访中，顺驰的一个中层这样告诉早报记者。前期介入的可能性有两种，一种是快速开盘获得销售回款，而如果最终没有投得土地的话，前期的投入就打了水漂。“这是机会成本的问题。”这位员工说道。
　　
　　顺驰追求速度，目标只有一个，就是现金流。汪浩曾经表示，2004年，顺驰72％的资金来源于销售回款。
　　
　　孙宏斌说：“我可能少赚一点，利润率低，客户最合适，但我赚钱的速度快，我的投资回报率就会高。”为了现金流，顺驰内部有一个说法，“合理支付延误”，换句话说，为了保证现金流，可以在合理的范围内延缓支付相关方面的款项。这可能就是顺驰最让外界诟病的地方。
　　
　　为了现金流，顺驰拖欠付款甚至是挪用中介门店客户资金的传闻在网上和业内时不时被提及，虽然顺驰方面不断否认，但类似的传闻还是在众多投资者心中埋下一层阴影。出身顺驰的王诚（化名）代理着一笔投资资金，正试图寻找房地产企业进行合作。即使明知顺驰地产资金紧张，即使其至今依然和顺驰众多人员保持联系，但他却不考虑将资金投向这个老东家。在和顺驰的接触过程以及亲身经历中，他见过了太多让人不太放心的地方，这使得他无法放心将资金交给顺驰。
　　
　　实际上，一些现实影响已经开始显现。2005年11月3日。顺驰中国控股有限公司与摩根士丹利投资基金的私募计划被无限期延迟。大摩没有解释具体原因，但业内人士分析，大摩对于顺驰公司本身可能正在产生某种质疑。

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