商城经营方案
经营方针采取按功能划区自主经营，商城实行 统一管理、统一经营导向、统一形象推广。在组织构成上采用全方位的管理构架，为商城高标准运营提供坚实保障。在部门设立上采取“机构严密，统一管理，分散经营，优势互补，高效运行”的组织原则，成立春天服饰城置业有限公司与业主委员会，在这之下设立保安保洁部、财务部、设备维护部、招商部，而其中招商部要担负起其中的协调与管理作用。
制定具体的经营方针时，我们根据发展商的经营理念提炼了“可持续旺经营”的经营理念。天时，地利，人和，项目独一无二的黄金地段得天独厚，先天优势无可比拟；与城市规划不谋而合，顺应天时；创新超前领先发展的理念；华东首座女性主题SHOPPING-MALL等优势都让我们很有信心，只要发展商做足“人和”的文章，春天服饰城势必会引爆Y市的商业地产。为此，我们提出了更多的经营策略，比如：
动态的商业管理模式，租售结合的服务；
发展商提供持续性推广支持，5年投入180万推广支持；
成立春天模特时装队，为服装销售再添一把火；
推出春天女士卡锁定大量超级消费群体。
……
1、设立女人专属特区
以顶楼经营女士专属区为创意策划点，建立详细的春天女士俱乐部规章制度，力求体现营造出女士的优越感，例如6楼“无女士带领，单人男士免入”。
2、男性消费奖励制度
男性在商城内消费满1000元，即可获赠新好男人纪念奖品一件。消费满2000元，可获绅士风度纪念奖品一件。
3、每周时装SHOW
每周举行一次品牌时装秀（SHOW）：包括时装表演、促销活动，以突出整座商厦的高档与品位。
4、发行春天女士卡
为商城打造一张具有优越感的名片，为商城锁定一大批目标消费群体，同时也为增强投资者以及商家的信心特推出春天女士卡。出于商城分散独立经营的考虑，该卡不具备打折卡的功能，而是具有俱乐部会员性质的卡，以累积的消费金额实行积分制度。拥有该卡可在6楼休闲美体美容中心享受会员待遇；每当凭卡在商城消费累计达到一定额度，便可获得一定纪念品或者顶楼消费抵用券。
为了将春天女士卡作为商城一大 卖点，我们策划了相关的女士卡推广活动，尤其是首发式更是经过精心策划。春天女人卡赠送名女人的活动，采取严格控制卡发放的数量，以提高档次，引起社会上的追捧；在发卡时，考虑的主要对象为所有购买商铺和经营商铺的业主、各行各业的优秀女性、高收入家庭的女主人以及都市 白领丽人。持卡人必须为女士，年龄不限，具有较高的收入或者消费水平。除首批会员外，开业期间幸运的消费者也可以获得，以后实行以旧带新，新会员由老会员介绍才能申请加入。
营销思路：采取出租、销售以及经营三种方式结合，低、中、高三层面分别出击，互补经营各得其所，其中1楼出租，2—5楼销售，6楼为休闲俱乐部性质主题经营，形成两边夹中间、两边为中间、两边带动中间、两边促进中间的整体营销格局。
营销措施：
1、年年大手笔促销支持：发展商5年180万促销支持，为业主赚钱火上加油！促销支持形式：
1) 电视、报刊广告；保证季季有活动，月月有广告；
2) 各种广告、宣传品制作发布；
3) 定量免费提供顾客购物提袋；超量部分以制作成本提供；
5) 春天女士卡所赠纪念品或者顶楼消费券；
6) 成立时装模特队为品牌商家服务，每周一次。
2、促进顺利开业——设立开业奖金和优秀经营业主奖励金
1）开业奖金
奖励条件：凡按照约定开始时间进行开业的业主与商家；
奖励金额或者形式：
免费提供一定数量的顾客购物袋（如每10平方米单元1000只）、提供店内 广告设计制作费用；提供开业装修补贴或者一定金额现金奖励（如5000元）。
2）优秀经营业主奖励金；
奖励条件：经营良好，顾客评价良好的经营业主；
奖励金额或者形式：
免费提供一定数量的顾客购物提袋（以每10平方米单元1000只）、提供店内广告设计制作费用以及奖励一定数量的春天女士卡。
3、制定回租政策：
回租条件：自行出租未有适当的商家、空置时间超过2个月、商城开业2月内未能正常营运的，业主应将商铺回租。
l 在同等租金水平之下，为保证整体经营格局以及销售效果，与业主的其他租赁户相比，商城具有优先租赁权；业主在购买商铺时即可签订委托发展商租赁协议。
回租租金：店铺价格6%左右。
回租期限：以一年为最低起租年限，为了避免压力过大，防止意外和数量过多，目前暂定为2—3年；如果时间太长，回租的比例太大则将对发展商产生不利影响。
4、实行带租约销售；
这种方式与回租相比的区别在于，是否在卖之前就有了租家，另外两者的租金水平、租金收益保障、租约时期限制也有区别。
目的：大大促进投资客、让投资客坐享其成，
操作方式：在销售上的同时另外成立招商租赁部，将商铺进行招租；
操作措施：
1) 积极引进大品牌，此外长期租赁的品牌以及前10名进驻均提供租金优惠；
2) 建议租金水平为商铺价格的8%－10%左右；
3) 在销售时，相应的租约权利义务同时转移给业主。
备注说明：本政策可在销售中后期提出，一方面可以提高销售的价格；另一方面是为了稳定前期客户；同时也只有销售的后期才会有比较确定的租约客户。
5、成立招商经营部门以执行回租政策和带租约销售两大政策
招商经营部需要承担以下主要职责：
1) 独立进行全部商铺的商业经营管理；与销售分离；
2) 业主自行经营以及自行出租，需在本部门及时登记；
3) 业主在购买后也可接受本公司回租计划由本部门进行委托招商；
4) 本部门对所有委托、接受回租计划、以及尚未卖出的单元进行独立招租招商。
一、形象定位
全Y市、全宁波、全华东
首座女性大型主题SHOPPING-MALL
汇金之地，时尚之都！
——女人的世界
三、推广主题与宣传创意方向
推广主题为：
在美与美的消费体验中，体会利滚利的赚钱乐趣！
以感性诉求和理性诉求相结合，将美的展示与利的诱惑充分的结合在一起！让商城的形象推广有效地为商铺的销售服务！
宣传创意方向要能够传达两个层面的含义
第一层面：要将女人的唯美与对美的追求和渴望与本商厦的出现结合到一起，要告诉人们本商厦的巨大商业创新与整合意义；
第二层面：要在此基础上告诉投资者与经营者，本商城为什么可以并能够实现“可持续旺经营”！
四、各阶段推广活动与计划
第一阶段：蓄势期以及开盘期间
推广时间：11月初—11月24日
推广思路：以投资说明会为开业的导火索，多角度出击
推广主题：金玉良源——美的发现！
1、“金玉良源——美的发现”大型投资说明会（首场暨开盘新闻发布会）
活动时间：开盘前与开盘后；
首 场：11月16日（星期六）下午3—5点；
第二场：11月17日（星期天）上午9—11点；
第三场：开盘当天下午或者销售期间；
会议地点：兰江宾馆会议群；
会议准备工作：
1) 邀请电台、报社新闻记者；
2) 广告预热；
3) 确定演讲人以及演讲内容；
4) 现场展版制作（4—6块）、主席台横幅以及现场气氛营造布置；
5) 宣传资料设计制作（楼书、海报、2003台历、手提袋）。
会议气氛：不要过于功利化，相对客观、理性，以经验与事实做依据，说明为什么一定会旺！
会议流程：
1）主持人致辞；
2）发展商致欢迎辞；
3）发展商介绍项目基本情况；
4）Y市商铺投资情况分析说明；（演讲人应为本地房产业或者是商业领域内资深人士、或者学者、理论研究者）
5）发展商代表介绍项目的策划与理念构思：什么是SHOPPING-MALL；什么是女人主题的SHOPPING-MALL；春天服饰城投资价值分析；Y市的CBD地段——千年传承的商业底蕴；国际化的商态理念SHOPPING-MALL、女性主题SHOPPING-MALL店多隆市的规模效应；超前现代化的建筑硬件；锁定超强购买力的顾客群；超强非凡的各种创新经营措施与手段保证可持续“旺经营”；发展商所做的一切都是为了商城永远的“旺”！
6）嘉宾介绍投资经验与投资体会；
嘉宾应为具有相当投资经验的 成功人士：拟邀香港、台湾、上海等具有耀人之资本的杰出人士！
7）发展商领导致辞。
2、开盘仪式：
时间：11月18日上午8点18分
地点：兰江宾馆
要求：发言必须简短而热烈
现场布置：气球、彩旗、横幅（含主要街道以及主要人流场所）。
仪式流程：
1）7点18分，女模特开始在市中心（6－8处）处散发海报；
2）女子模特巡游彩车从基地缓缓开到兰江宾馆临时销售处；
彩车上树一杆大旗帜“汇金之地，时尚之都！女人的世界——春天服饰城今日开盘”
3）8点钟仪式正式开始；
4）商业界领导讲话；
5）来宾致欢迎辞；
6）8月18分开盘。 查看 汪英泽 的所有文章 进入营销论坛与作者交流 |
