奥运后，房价不会有太大波动
　　主持人：2007年多个城市的房地产市场表现很夸张，地王不断涌现，动辄几十亿元，以北京为代表的城市房价也不断往上蹿。究竟是什么因素助长了这场涨势？
　　冯仑：我觉得2007年房价涨的确实有点儿快，一方面跟大家对市场的预期有关，一方面和土地资源的获取越来越难有关系。
　　这段时间房价不断涨，买家也预期涨，所以越涨越买，这样一来市场比想象中的增加速度还快。另外，我们完全没有预期到的一部分需求也挤进了商品房市场。我老开玩笑说未婚女青年推动房价上涨，为什么呢？女孩子90%以上都说不买房子就不能结婚。这样一来买房年龄大大提前。
　　再有一个没有预计到的预期就是，中国人的文化带来的财务关系相对来说边界不清楚。比如孩子要买房子父母可以出钱，在美国不可能这样；或者你挣钱多了，家里兄弟姐妹买房你得给钱，所以中国有很多测不准的需求。由于中国的买房年龄提前，这种特殊性加上财务关系边界不清楚，亲戚朋友互相凑钱，这样实际上比想象的市场需求要大，房价就给带动起来了。
　　另外一方面，开发商本身获得土地资源也确实越来越难，所以他就想在这一个项目上多卖点儿，多赚点儿。这本身从商业角度看不能说是错的，也是“商之常情”。
　　主持人：你为2007年房价的上涨找到这么多理由，但你也并不赞同房价过速上涨，那么在你看来怎么才能控制住房价的涨速呢？
　　冯仑：我觉得现在要把房价控制好，实际上要注意中国现在的特殊文化和家庭结构以及因为婚姻而带来的买房压力。这些都是中国的特殊性，是统计数字后边看不到的东西。
　　主持人：2008年奥运会离我们越来越近了。很多人担心奥运会会成为北京楼市兴衰的分水岭，有人预测房价在奥运会后会下跌，你怎么看？
　　冯仑：我个人认为奥运会前后的市场不会有太大变化。以前举办过奥运会的许多国家，已经处于经济高峰点，相当于他已经吃饱了又让他吃一碗，所以他就吐出来浪费了。现在中国经济正处于高速上升期，本身还处于饥饿状态，从建设角度来说市场需求非常大，这个时候奥运来了，只是推饭的那个车跑得快一点儿，多给你一盒饭的问题，奥运之后经济仍然会增长。所以我认为房价不会发生太大波动，不会暴涨也不会暴跌，会有一个稳定的趋势，每年涨5%到10%。

企业公民建设是我近期的重中之重
　　主持人：很多人听说过你的经商哲学：学先进、傍大款、走正道。但就前几年的发展来看，你的那套哲学好像没派上用场，许多房子卖得越差最后赚的钱越多，因为房价越卖越高，很多房子售价超过预先定价的50%以上。
　　冯仑：光景好的时候好像是没用处，但是好日子不会一直有。尤其是民营企业，一定要未雨绸缪提前布局。民营企业最大的问题就是组织架构，要在不同的阶段用不同的组织形式，让组织提前发展，甚至要超越业务发展。万通引入泰达这个国企大股东，体制和资源都做了调整，保持了组织的活力也增加了约束力，切实提高了企业的综合竞争能力。
　　主持人：房地产商一直得不到社会的尊重，背负着“为富不仁”、纳税“侏儒”等骂名。你对此有什么感受？是否会有所作为？
　　冯仑：有人说企业只要盈利、纳税就算履行了企业公民责任，这是比较窄的理解，我赞同西方比较通用的企业公民概念：即企业要承担确定范围的社会义务、公民责任，这个确定范围指的就是直接的利益相关者，包括客户、员工、合作伙伴、所在社区、周围环境等等。
　　企业公民建设已经被列为我们近期工作的重中之重。去年下半年，万通也开始筹备一只私募公益基金，预计今年3月可以正式成立，资助方向初步确定为：公共区域的节能照明。
　　此外，我们还在管理流程中引入国外“绿色公司”的做法改造企业，从管理规范的大型跨国公司挖来人力资源总监按照企业公民的要求训练员工。可以说，我们的企业公民建设是系统化的，从制度安排到人员培训到资金募集与捐助等等，全方位去考虑。
　　主持人：房地产企业惯于“作秀”，这些举措会不会流于形式？
　　冯仑：我敢肯定地说，在企业公民建设方面，我们房地产企业在国内所有企业中会做得最好。为什么？因为我们最用心。
　　透露一个小秘密，今年6月份，我和王石等一批企业负责人将会出国访问那些公益行为做得最好的国际企业，还会专门到哈佛学习专业课程，我们会很用心、很努力地做这件事。
行业内现在就做两件事：集中和转型
　　主持人：2007年的楼市如日中天，甚至到了癫狂的状态。作为既得利益者，开发商们应该很兴奋吧？你们在这一年里除了数钱都做了什么事？

　　冯仑：我们企业这一年做的事不多，政府做的事相比更多些。
　　2007年除了少数上市公司和规模比较大的企业有点儿新闻，剩下的企业有什么动静？大家也不是在闷头发大财，主要在干“和面”的活儿。重组就是“和面”，上市的上市，转型的转型，更多的是项目在转卖。归结起来我们干的事其实就两件：集中和转型，所谓集中就是上规模的企业在市场上的资源不断互相集中，比如并购、上市，越集中市值越来越大。第二个是转型，小公司要么不做了退出市场，要么就把公司卖了，要么就做缝隙市场，比如说专做未婚女性愿意买的那种产品或专做老年公寓等。
　　主持人：你认为政府这一年做了很多事，你怎么看政府在管理房地产市场上的这些作为？这些作为的实际效果又如何呢？
　　冯仑：我觉得2007年政府做的事确实比市场做的还多。比如明确了哪部分市场归政府管，最近又出台了经济适用房和廉租房的政策，明确了财政怎么分钱，怎么解决低收入家庭住房的资金来源等等。
　　今年政策都到位了，效果大概两到三年后就会显现出来。政府做的多，也希望能做的对，这对市场未来的发展是一个必要条件。比如说政府解决了低收入家庭的住房问题，对商品房价格的抱怨慢慢就会少了，对房价高低的敏感性就不那么大了，大家都有空间发展了，房地产市场的竞争就更加有序了。
　　主持人：房地产市场的无序是怎么造成的？
　　冯仑：因为以前政府和市场裹在一起，所以市长、司长、建设部长、房地产开发商、媒体全搅合在一起折腾。市场有序了，70%的范畴属于政府玩的，剩下的30%归开发商玩。我希望这个市场逐步变成一种运动场上的竞争，而不是类似农村场院里的无序竞争。
 
冯仑简历：                                      
　　万通地产董事长。
　　1984年至1991年曾在中央党校、中宣部、国家体改委、海南省改革发展研究所任职。
　　1991年创建万通集团，1993年在北京组建万通地产。
　　曾参与创建中国民生银行并出任该行的创业董事，在业内首倡从“香港模式”变为“美国模式”，是中国首家房地产策略联盟机构——“中城联盟”的发起人和“新住宅运动”的倡导者之一，曾经担任“中城联盟”轮值主席。

冯仑语录                                        
          民营企业的“色”与“戒”

　　民营企业在创业和发展中遇到的问题，包括原罪问题、政企关系，也包括企业公民责任，以及组织内部一系列的管理等等，简单说来实际上也是一个“色”和“戒”的问题，即追求金钱的欲望这个“色”和社会伦理及政策法规这个“戒”的冲突。在民营企业这二十多年的发展过程中，如果没有欲望，而仅仅有伦理道德和规范，我们的经济就不可能有活力；反之，如果只有追逐财富和金钱的欲望，没有“戒”，没有社会道德、责任和法律规范来加以约束，金钱的欲望也会成为社会的一大灾难。

庙与和尚——关于企业管理
　　一个好的企业就是一座好的庙，一个好的企业家就是一个好的大和尚，一个好的职业经理人就是一个好的小和尚。我们给客户的永远是1%的使用价值和99%的希望。管理的最高境界就在于不仅能把明确的规则搞清楚，而且也能把潜规则搞清楚，最后办好自己的庙，成为一个伟大的大和尚。

伟大的人管理自己
　　一个管理者容易犯错误的地方在于，弄不清楚管理自己还是管理别人。公司领导者管理自己永远比管理别人重要，行为管理、行为矫正的关键是校正自己的行为。伟大的人管理自己而不是领导别人。

公司的四种死法
　　第一种，社会革命、制度变迁造成大量的企业的性质发生变化和死亡。第二种，技术革命使一些靠旧技术支持的企业不复存在。第三种，不可抗力和不期而至的灾难使很多企业破产，资不抵债。第四种，商业竞争导致的死亡，每轮商业周期循环都将会有一半以上的企业不复存在。应对商业竞争，唯一的办法就是降低负债，扩大现金流量的弹性，保持公司竞争性和财务稳健。