2005年4月4日，我们成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，组织大家做开发商。 其实道理很简单，无非是三个问题： ⒈ 你觉得房地产开发商有暴利么？ “答案当然是有，说没有的请举手” ⒉ 如果有机会，你会做开发商么？ “答案当然是会，有钱不赚王八蛋” ⒊ 做开发商，能只吃肉不喝汤么？ “怕噎死…，风险共担才能收益共享” 但是，很多人并不这么认为，而是被媒体误导，以为我这里就是卖便宜房的。 甚至更有甚者，以为我这里是慈善机构，必须帮他得到一套便宜房子才成。 要真那样，简直好象公告免费80份早餐，结果一早冲进来几百人抢粥一样…… 或者家乐福食用油每桶让利十元，结果居然因为人多踩出人命。（参见新闻） 见小利忘大义，是商家大忌，更是人生大忌，做人，一定要先劳而后得。 不劳而获，是非常无知的一种想法，只会让你陷入无尽的危险之中。 所以，做开发商，不仅要想清楚想得到多少利益，更要意识到得投入多少！ 如果您能意识到，即便富如潘石屹，也得勤奋工作，劳碌奔波。 或者您看清楚，几乎所有地产老总都是年轻轻的就头顶半秃，就会好很多。 天下没有白吃的午餐，做任何事情，一定是只能先付出再收获。 而且，只有先看清道路，认准目标和方向，才能走得很平稳，过得很幸福。 即便是空手道起家的开发商们，也都是经历了多少风雨，今天才看到彩虹。 由于1998年才取消房改，所以中国的房地产开发才走过十年，处于懵懂期。 大家还在解决如何规范自己的问题，只有少数常思考的人才已经略有领悟。 建议大家读读冯仑先生的《野蛮生长》了解了解中国的房地产商道。 在这里，我也和大家分享我对房地产发展的必然趋势的一点小小看法。 世界上有三种房地产投资模式：
⒈ 老老实实做买卖，每给项目投资10万，希望连本带利至少拿回15万甚至20万。
其实这个模式已经很好，好比我们当初做芍药居项目，420份老百姓，每份出资15万，只要凑够人，就可以用≤40.5万的约定成本，使每人得到一份60平米，市场价至少60万的房子。相当于每投资15万，可以两年内连本带利拿回35万。（当然，您也可以选择要房子，但市场经济衡量投资回报就是要用货币计量的，这个道理您得承认，否则就成了易宪容，上次和他做节目，他张口就是老百姓可以抵押房子贷款投资的疯狂路数。一边觉得老百姓不应该赚钱，一边又是这种玩儿命去赚钱的想法，真不知他到底想把老百姓怎么样）。 虽然这个模式需要有充足的资金，但只要有足够的资金，就可以在完全合法的前提下，让大家稳健的实现丰厚的收益，其操作之规范，分工之专业，都是绝对有竞争力的。可以说是中规中矩的营商之道。
⒉ 依托关系做地产，从政府圈地，向银行贷款，建筑商垫资，周期长无所谓，关键是暴利，每投资10万，至少报价希望拿回80万，而且是空手道。
这个模式，当然要比前者暴利，而且由于中国是“关系社会”，所以走这条路的开发商如过江之鲫，但一旦出现问题，往往覆巢无完卵，而且更可悲的是，导致了大量的土地囤积和房屋空置，让暴利者自己的利益也大受损失。比如前天我去参加个聚餐，路上遇到个大姐，她就问我，房地产的暴利都让谁赚走了？我说，暴利是暴利，但多数是流失了，她茫然不解。我就举了例子，开发商每平米3000元盖了10万平米房子，要是卖每平米6000，但只卖了6万平米，开发商能赚到所有的暴利么？答案当然是项目投资3亿，只卖了3.6亿，利润只有6000万，也就是开发商承认的20%！多数暴利只是纸面上的。这也是为什么那么多开发商有暴利，但象潘石屹一样成功的却很罕见的原因，潘石屹是成功的商人，SOHO中国的销售能力确实强悍。 这个模式似乎不需要足够的资金，主要靠贷款和垫资，还有就是和政府拖欠，这背后需要的关系网很大，成本也很大，风险更不是一般人能承受的。用个不好听的例子，咱们老百姓到大街上无照卖点水果，几个小时就会被抄摊，敢顶嘴就至少是被抓，甚至有当场打“翻”的。开发商成片的囤积土地和房子，大把大把的逃税，从来也没见政府因为这些抓过开发商，到是见过因为向开发商收地而“遇难”的副市长。所以，这个下策，根本不适合老百姓，即便是官商，背景再硬，也不建议总走这条路，太危险，太容易出事。赚钱虽然重要，但远不如平安幸福和健康和谐重要。 ⒊ 意识到地产中商业的价值，帮政府做好城市，帮老百姓做好房子，但目标是低价长期拥有商业，每投资10万，将来拿到可以永远每年实现2万以上租金的商业，实现长期收益，而且和政府及市民实现共赢。 经过三年的摸爬滚打，通过对地产项目的不断评估和研究，我意识到，房地产的真正发展方向其实只会是这个上策。虽然北京有5亿平米住宅（500万户户均100平米），但只有1亿平米商业，但住宅是死的，大家买了住宅，以后的物业费交不交很难说，水电费又都是政府收走，做买卖的人搞住宅，只能是一锤子买卖，不可能有百年老店。可要是做商业，按照北京现在平均的租金，每平米一年至少是1500元，每年至少是1500亿白花花的银子和红彤彤的票子。而且即便通货膨胀1300倍，出现津巴布韦那样的混乱局面，房租照样不会缩水。而如果是存款或者股票，130万血汗钱几个月缩水成1300元，大家估计连哭都哭不出来。 所以，这个上策是最重要的，也是唯一可以做出百年老店的房地产开发模式，因为守规矩的人虽然也赚钱，但可能被不守规矩的人玩死，比如我们买地，人家开发商有背景，每平米85就能拿到地，还敢向全社会公开（上市公司财务公告），我们老百姓辛辛苦苦凑了9900万，千方百计希望政府不要把地卖给囤积土地的开发商，可政府根本连个回话都不给，至今花园路25号的土地还被囤积，我们承诺的房价是6500元每平米，开发商将来开盘估计绝不少于16500元每平米。既然人家可以不遵守规则，我们老百姓虽然很想合作，更渴望成功，却连人民政府都不优先考虑人民的利益，所以，守规矩的人必须穷则思变。 当然，我们不做违法的事，要做就做技术革新、理念创新，只有走在时代的前沿，只有拥有核心技术，规规矩矩做生意的人，才能实现比不遵守规则的特权派更持久的发展。相信那些从不遵守规则的坏孩子们早晚会因为被宠坏而出事，而我们这些看清楚房地产发展方向的先行者们，则会走出一条属于我们大家的，通向永恒的家族财富和社会财富之路。 例如，我们如果能在东西北五环内得到商业或写字楼用地，按照每平米9000元的标准建成自有商业，按照每平米每年1800元出租，等于我们每投资10万，以后就可以永远得到每年2万起的租金收益。一来长期来看房租会稳定上涨，二来通货膨胀不会导致我们未来才会收到的租金贬值，三来即便土地到期我们也可以依法延续。所以，这远比您买套100万的房子，每年只能收回3万房租要合适。况且，您养房子、还贷款利息的成本也很高。至于赌房价增值，那简直就好象现在还想冲回股票市场一样，胜算寥寥。 希望更多的朋友意识到房地产开发的暴利，自愿接受权利与义务，想当开发商是正确的，但当开发商也别当甩手掌柜，一起合作吧，我们一起走出一条房地产开发的新路。造福中国人民，同时也造福我们自己和子孙万代。毕竟，财富是家族的，人类是唯一可以遗传血统以外的财富和地位的动物。 让我们一起理财，一起做开发商吧，这是大家最好的选择。 查看 于凌罡 的所有文章 进入营销论坛与作者交流 |
