楼市调控效果究竟如何 现在还不能盲目乐观
2019-03-30 全球品牌网  段拥军

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同上一次房地产政策出台之后一样,两位地产界明星表现截然相反:潘石屹看空,任志强坚决看多;潘石屹有百日剧变和此次“至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局”悲观言论,任志强则从所谓“限购令来了,房价要涨了”,“傻瓜才不买房”的言论,到大声疾呼限购是错误的。与潘石屹的悲观言论相对应,最近几天任总又有了“更严厉的调控措施还将出台”的警告。

从实际结果看,潘石屹每每从常人的角度看问题,虽然政治立场正确,受到各方面乃至尚未买房的消费者欢迎,但时运不佳,预测的准确性往往很差。任志强从不掩饰自己的房地产利益集团的立场,始终坚持市场原教旨主义观念,往往从实际经验和政策本质看问题,几年来运气很好,预测结果总是正确,受到买了房子和想要买房者的热烈追捧。

在此次有关房地产调控效果的预测上,可以说有相当多的评论界人士不看好,不仅多年来永远看好房地产的死多头(房产利益集团代言人),对限购、税收和约谈等等行政手段的效果不屑一顾。就是历年来对房地产调控新政看好的人士,如易宪容、牛刀、时寒冰也对相关调控措施的效果不以为然。易宪容甚至认为限购令会将调控引导到相反方向去。

只有著名专栏作家叶檀女士和部分记者编辑开始如潘石屹般乐观起来,请看这几天报纸网络的文章标题:《京十五条满月商品房均价跌破2万 成交量大跌55%》、《限购令致交易平淡楼市低迷 一线城市初现降价潮》、《调控政策撼动高房价 楼市降价潮悄然来袭》,叶檀更是断言“房地产及相关行业估值中枢将下降,中国房地产引擎正式熄火,中国房地产调控收到立竿见影的效果”。造成叶女士们如此乐观的依据是:1到2月份,全国商销售面积同比增长13.8%,增幅同比较去年同期下降24.4个百分;今年2月,内地北京上海杭州等八大城市的房屋销售量较今年1月下降45%。

笔者以为,仅仅如远洋地产300套房子较上期开盘价降了4000元,一月至二月北京住房销售同比下降21%这样的数字,并不能得出一些城市楼市降价潮初现这样的结论。毕竟广州等地的楼市还在强劲上涨(2月广州10区新建商品住宅网上签约均价同比上升5.6%,环比上升3.2%),毕竟这些统计数字只是一些城市限购令实施细则公布一周多时间市场的表现,是算不得数的。

即使谈楼市成交量,不少评论者记者将此作为新政取得成果的重要表现,长期看确实如此。但是很短的时间这个指标便说明不了什么。就是看这个指标,一二月的全国商品房销售面积依然同比增长13%,仅仅增幅有了下降,这能说明什么呢?若是上年同期增幅非常大,在基数较大的情况下,今年增幅小一些,就没有什么可奇怪的。

二月份楼市成交量大幅下降的原因是多方面的,一方面2月正逢农历春节假期,属于传统交易淡季;另一方面国家再次强化调控措施,加上各城市限购细则出台,致使人们观望情绪浓厚;再者,成交量大幅下降的表现与一月份成交量相对较多也有关系。尽管限购政策是有效的,但当前限购政策的效果显然高估。实际上,时下成交量大幅下降并不完全是限购政策的作用,而是新一轮调控政策恫吓作用、提醒作用与消费者观望态度的综合效果。

如果不能有效地大范围的促使房价长时间(至少一年以上)走低,如果后期不见限购、差别利率、税收等调控政策措施执行力度上超乎寻常,一时愣了神的房市疯牛再次狂奔,就不是没有可能。毕竟任志强们有着多年应对调控的丰富经验和洞穿政策实质的智慧,他们的预言不可小视。

笔者的观点是:除非建立起违背限购政策和差别利率政策的有奖举报制度,除非下定不严格执行土地政策和房价调控政策而不惜撤销三五个市长的决心,此次以行政段为核心的房地产调控要达到预期效果,必定十分困难。

总之,现在说新一轮楼市调控政策已见成效,降价潮初现是根据不足的。而说房价飞涨的疯牛被中央政府的一声声断喝,吓得楞了神,房价下跌的雨滴有可能在个别地区出现,或者说商品房降价的涟漪可能在部分“池塘”初显,则是比较符合实际的。

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