楼市调控的最大效应:加速房企的规范化进程
2019-04-04 全球品牌网  郑丽平

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2012年中国房地产市场如伦敦奥运会的开幕式一样充满了戏剧性:从2011年开始,日益逼近的行业严冬,使得房企纷纷调转船头把目光投向住宅之外的商业地产、产业地产等领域,同时大幅收缩战线采取审慎拿地与销售为王的保守对策,进而维持企业资金链的稳定。

而到了2012年上半年,随着国际经济衰退和国内消费不振及出口下滑,房地产市场在政府保障刚需的号召和开发商以价换量的积极策略引导下出现了意想不到的阶段性繁荣,几乎所有的人都知道最冷的季节已经过去,接下来的日子肯定不会比去年更难过。

调控表面:推后房价上涨时间

然而,楼市调控真的抑制房价了吗?以北京市场为例,2012年上半年,北京住宅均价号称同比下降9%,而事实上,五环以内的房价一直是上涨的,下降的只是五六环以外的地段,再有就是今年刚需成交占比较大,因此同比并无可比性。再有北京住宅楼面地价同比下降15%,也是缺乏可比性的,例如2009年土地供应主要在四环和五环之间,而今年主要在六环沿线,就同质地块而言一直在上涨。

事实上,本轮调控更多的是减缓了房地产价格上涨的速度,对楼市价格上扬的趋势并没有什么实质性的影响;如像任志强所说,此轮调控造成的供应量减少,亦有可能促成明年年初新一轮的房价暴涨,那么,本轮调控不过是将现有价格上涨空间压后释放而已。因为,抑制房价的本质是要回归到土地政策、地方财政、税收制度和金融政策的系统工程上,这是一个治标还是治本的问题。

调控深层:加速房企规范化进程

此外,本轮调控最重要的作用之一,笔者认为是加速了房地产企业的战略转型,也加速了行业规范化管理的进程。由于土地资源的政府垄断和金融渠道的相对单一,使得十多年来房地产的发展一直处于粗放式管理和爆发式增长的状态;这也决定了房地产行业很难像传统制造业一样,通过企业间的竞争和惨烈的价格战去实现行业兼整合以及企业的精细化管理。

也就是说,以往快速发展的中国房地产市场并没有对房企规范化管理提出过多的要求,更多地是对房企无序盲目发展的一种放任;而目前国家强势的政策压力正在迫使企业在面临危机时,去思考自身发展的深层次问题,进而推进企业的规范化管理和精细化运营,从而使得房地产行业逐渐回归到健全、完善的正轨上。下面将从房地产企业内部管理提升来说明本轮调控的另一重大意义。

房企规范化:流程管理的三个阶段

房地产企业的战略转型,无疑是本轮调控带来的重要变化之一,也是目前业内关注的焦点。在这里笔者主要是以房地产企业内部流程管理为例,说明目前中国房地产企业管理水平所处的阶段,及其在调控下需要作出的转变。

一般来讲,房地产企业的内部流程管理水平可以分为三个发展阶段:第一、规范化管理;第二、精细化管理;第三、客户导向管理。而国内房地产企业在流程管理方面则表现出两极分化、参差不齐的发展态势,主要可分为以下三类。

第一类是精细化管理的企业,如,万科、龙湖等一线企业,这些房企基本上已经完成了从规范化向精细化管理的转变,有的已经实现部分客户导向的流程管理,如龙湖的客户体验管理,当然这只是实现客户导向流程管理的一小步而已。最终,成熟的房地产企业是要建立以行业客户细分与管理为核心,涉及全价值链的的全面流程管理体系。显然,中国房企在这点上还有很长一段路要走,这也与行业发展的成熟度有很大关系。

第二类是粗放型管理的企业,这是目前大多数房地产企业所处的阶段,即,尚未实现规范化管理,还处在野蛮生长的粗放式发展阶段。造成这种现象的主要原因,是不少房企仍把目光停留在土地获取和信贷关系的投机层面,并没有在企业规范化管理以及可持续发展方面做什么动作。对这种粗放型企业,最重要的是改变领导者的管理意识,同时提升整个企业对规范化管理的文化认识以及运营执行力

第三类是“伪规范化”企业,这类企业介于粗放型管理和精细化管理的企业之间。从表面上来看,这些企业或者是自己或者是通过咨询公司做了一系列规范化的业务流程管理文件,但是实际上仍是按照粗放的模式开展工作,也就是只披了一件规范化的外衣。这样的企业,需要强有力的管理团队,或引入第三方咨询机构帮助企业完成学习型组织的转变,进而提升企业系统学习和消化吸收外来经验的能力。

由此可见,多数房地产企业仍处在野蛮生长的阶段,仍处在企业管理的零起跑线上。正如伦敦奥运会开幕式的憨豆先生,当表演结束时他还沉浸在音乐之中,不少房企在行业走向规范化,龙头企业已先行一步之时,仍沉浸在投机层面,对四面危机却浑然不觉。前者可以是要通过幽默的方式博得观众一笑,而后者这种缺乏规范管理以及过分强调机会导向的意识在未来行业竞争与发展中将是十分危险的。

调控下的规范化进程:是挑战也是机遇

可见,本轮调控对房地产行业的规范化进程,绝对是一个巨大的推动作用。这种作用不亚于当年彩电价格大战对行业整合兼并以及企业精细化发展的市场影响。可见,一个行业的自律及成熟可以来自市场竞争的巨大压力,也有可能来自政策打压的环境危机,总之,它以多数企业在不得不发生转变为契机,又以少数企业胜出、多数企业出局或者举步维艰来收场。

在任何时候,先行一步的企业总是有着更多的机会和胜出把握。例如,万科、中海和龙湖等企业在过去几年里,已经逐渐完成从粗放式到规范化、精细化的管理转变,那么目前这些企业要做的就是在战略转型的过程中,去实现客户导向的流程管理,甚至世茂等房企早就开始了转向商业地产等新领域的战略部署。

然而,对于多数企业而言,当政策调控与行业竞争压力重磅袭来之时,才开始考虑战略转变和管理提升,显然有些缺乏前瞻性、也过于匆忙。好在除了一线房企之外,国内多数房地产企业都处在粗放式发展阶段,也就是说,多数企业仍在同一条起跑线上,这样对于有发展潜力、行动力强的企业也是一个绝好的机会。

当然房地产企业的管理提升也不是一蹴而就的,它不仅仅包括战略规划组织管控、流程优化等硬件体系的建立,还包括企业文化宣贯、管理团队意识转变以及人才梯队培养等一系列软件体系的完善。这些不仅要企业管理意识的转变,还需要员工执行力的大幅提升。

可见,在这一轮以政府调控为主导的战略转变和管理提升中,只有文化意识转变快,能够痛下狠心提升管理能力并改变员工执行力的房地产企业,才有可能在慢半拍的情况下,借着调控下的企业管理提升大势,在此轮调控中脱颖而出,带领企业快速走向规范化和精细化的管理之路。

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