房地产市场野蛮生长的终结
2019-04-04 全球品牌网  倪金节

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中国房地产市场在经历了13年的野蛮生长之后,着实到了应该回归理性发展的时候。

自限购令扩大化至今已经半年有余,虽然多数城市房价尚未出现明显下行,但是随着市场成交量的持续低迷,国内货币环境日趋紧张,房地产市场渐渐陷入风声鹤唳的状态。国际评级机构标准普尔,更是因为“借款条件恶化和销售量下滑”,而把中国房产行业的信用评级前景调降至负面。

标准普尔这次的动作,尽管有分析认为是国际资本猎杀中国经济的阴谋,但从稍稍理性和务实的角度而言,下调中国房产行业评级恰是应时之行为。毕竟,随着强力调控政策效力的显现,以及房价内在的强烈面繁荣特征的现实,加上不安定的国际经济环境,中国房价都面临着又一次的变盘可能。由此,宏观经济“硬着陆”的风险也随时发生,这是过去多年货币“井喷”的必然结果。

近期,关于重启保增长政策基调的议论明显增多,房地产逐渐不再成为最优质的抵押资产,越来越多的企业难以从银行获取款,尤其对于中小开发商而言更是如此。这一切预示着不少地产商的资金链即将崩裂。他们在寄希望于再来一次08年式的大救市,度过目前的危局。所以,眼下正在中国房地产市场变盘与否的关键时间。如果政策得力,加上外围环境的重叠,中国多年的“挤泡沫”运动,极有可能在未来两三年内胜利完成。这取决于三大因素。

一是中国经济是否会重回保增长,再次上演天量货币刺激经济的恶性增长模式。目前,广义货币仍然维持着16%左右的高增长,保守估计今年的新增贷款依旧会高于7万亿。货币环境仍然处于汪洋局面,是房价下行最大的障碍。尽管不少企业遭遇融资难,但是对于具有地方政府和国企背景的地产商来说,货币政策依然是“事实宽松”的状态,拿钱并非难事。如果要是迫于经济放缓的压力,重回保增长的话,那么房价变盘就底没戏。

二是通胀何时见顶。这直接关系到紧缩货币政策的执行力度,可以预期,如果下半年通胀走弱,加上经济放缓超出预期,重新放松货币政策可能性就大为增加。通胀是目前中国能坚守货币紧缩的唯一刚性理由。本来,货币超发就能够带来经济繁荣,是全球各国政府的普遍想法,但这两年的现实说明,这只能带来恶性通胀和资产泡沫,并不可能解决结构性难题和持久的实体经济增长。显然,中国政府也早已经明了货币滥发的后果,眼下的通胀之战就成为货币纪律绝不能再失控的根本因素。

在我看来,中国本轮通胀远未结束,极有可能在明年再迎来一波高峰,通胀见定论注定会被无情的现实所斥责。除了长年的货币滥发,要素价格长期被压制、不断攀升的劳动力成本、积重难返的外汇体制等因素,最终都不得不启动制度性改革,任何一项都足以拉升中国的通胀水平。

随着时间的推移,这些领域的矛盾会不断爆发,唯有改革是唯一的出路。近年席卷全国的电荒,就是电煤要素价格长期压抑的结果,未来电煤市场化改革势必会加速推进。所以说,中国的通胀会长时间成为中国经济的调控目标,货币再宽松的可能性微乎其微。恰恰相反,中国必须重回正常的货币环境,广义货币增速应该回落至10%以下,新增贷款年度目标跌至3到5万亿,才能真正控制住中国的通胀。同时启动一系列的制度性改革,否则通胀濒临失控风险。

三是美元中期反弹能否成为主基调。5月上半旬,国际金融市场急剧动荡,美元指数急速跳升,中期反弹迹象乍现。但是下半旬又出现了一波明显的下探行情,欧元美元重新冲高,使得之前市场一度看好的美元中期反弹格局遭遇质疑。不过,随着近日美联储可能提前升息的预期显现,希腊债务危机再度升级,美元中期反弹格局形成又重回主基调。如果未来两三年,美元出现中期大反弹,外资大量回流美国市场,且刚好与国内极其紧缩的货币政策相交叉,那么房价的下行趋势就是必然。这是中国房地产泡沫“软着陆”的最后机会。

中国房地产市场在经历了13年的野蛮生长之后,着实到了应该回归理性发展的时候。恣意攀升的房价,不仅严重违背了市场运行的正常路径,造成极其离谱的房价收入比、租售比,泡沫的不断累积,只会让中国经济在未来承担更大的“硬着陆”风险。本轮房地产调控,从中央到地方,从开发商到普通民众,各方都承担了高昂的执行成本,可算是多年“挤泡沫”的最苦难一战。若我们再次错失拔除房地产泡沫的机会,将更多的资源用于保障房建设,加快推进实体经济中兴的步伐,那么,未来的中国经济只会在被房价绑架的恶性增长道路上,愈发难以自救。毕竟,“骑车的大象”不可能永远能够以超高速运行。

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