新一轮限购“雷声大雨点小”
2019-04-07 全球品牌网  杨红旭

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最近一段时间,限购城市扩容,成为业界的焦话题。有新闻报导称,住建部正在紧锣密鼓的进行调研及拟定限购名,预计两个月内将公布,有机构认为限购城市将增加到100多个,也有媒体引住建部官员的话,新限新城市不会太多。笔者的观点是:不要高估这一数量,一定会下雨,但雨点不会大。7月12日国务院常务会议精神,仍是重申和强调,很难与去年4月的“国十条”和今年1月的“国八条”相提并论。

限制性政策,是一定经济环境和市场条件下的特定产物,将会随着环境和市场的变化而进行动态调整。今年1月“国八条”出台以来,房价正在降温,实行限购的城市效果更为明显。国家统计局数据显示,6月份70个大中城市房价情况是,39个实施限购的大中城市房价比2010年上涨了4.53%;31个非限购大中城市房价比2010年上涨了4.82%,由此可见,实施限购城市的房价定基涨幅明显小于未限购城市的房价定基涨幅。只不过,少数未实行限购的城市,房价涨幅偏大,引起了决策层的担忧。

就今年下半年的短期时间而论,限制性政策仍将持续。7月12日国务院常务会议指出,当前存在的主要问题是:部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松;要求各地从严把握和执行房价控制目标,促进房价合理回归,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。由此可见,下半年限购、限贷、限价等政策难以放松。而且,少数城市还有可能加入限购阵营。

当前,在尚未限购城市中,有三类城市有可能备选:第一类是房价绝对值较高的城市:包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等。第二类按70个大中城市房价指数,房价涨幅较高城市(比去年涨 6%以上,环比涨0.3%左右) :主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳吉林、常德等。第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市:这些大都市实行限购后,部分自住、投资、投机需求涌入周边城市,导致这些城市的房价上涨偏快,比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

笔者预计,国家将以第三类为主要考虑因素,同时兼顾第一、二种因素,来选择将要新限购的城市。总体而言,由于这些城市中的大部分的住宅市场正在降温,房价涨幅总体趋缓,所以最终实行限购的城市数量将会比较少,预计不会超过20个,极可能为10个左右。

另外,已经实行限购的城市,总体上将从严执行,其中部分房价涨幅较高的城市(比去年涨6%以上,环比涨 0.3%左右):包括乌鲁木齐石家庄、长沙、南昌兰州、西宁、郑州等,或将被迫从严执行已有的限购政策。比如,近日上海市房管局出台《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》,要求非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的,个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定,补缴的不予认可

从中期分析,限制性政策将逐步放开。今年1月的“新国八条”中的措辞是:“在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施”,也即中央承认限购只是暂时的权宜之计。按当前市场走势,下半年全国住宅市场还将继续降温,保持调整态势,尤其是下半年将迎来房价拐点,房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右,政府就会认为调控效果显著,也就会适度放松限制性政策。另外,如果经济下滑速度超过政府预期,也会促使房地产调控政策松动。

还有一个因素值得关注,2010年月12月中央经济工作会议中,首次提出“逐步形成符合国情保障性住房体系和商房体系”,去年全国新开工保障房590万套,今明两年计划各开工1000万套,随着保障房供应量和保障面的快速扩大,越来越多的中低收入家庭和住房困难群体将从中受益,在此形势下,预期2012年之后,国家将逐步放松对于商品住宅市场的控制力度。

在中央正式放松或取消限购令之前,部分地方政府将会抢先行动,尤其是自认为房价并不算高的中西部城市,因为地方政府并不愿看到土地出让金和房地产税收大幅减少,也不希望楼市低迷拖累地方经济增长。在已出台的限购文件中,部分城市如贵阳、济南等,明确提出政策有效期截止到2011年12月31日,南宁规定截止至2012年2月29日。因此,预期明年将有部分城市放松或取消限购措施。

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