房贷利息翻番难撼高房价?
2019-04-08 全球品牌网  张炜

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加息猜想再次出现。据测算,较之连续加息前的7折优惠利率房贷,若再次加息,累计偿还的总利息将翻番。那么,房贷利息翻番对高房价究竟有多少“杀伤力”?

2010年10月20日以来,央行先后加息5次,之前的利率则是2008年12月23日调整的,其中5年以上基准利率是5.94%。若在2009年和2010年申请到7折优惠利率,当时的5年以上房贷利率是4.158%,30年期100万元等额本息还款的房贷累计支付利息为751648.19元。假设央行再次加息0.25个百分,5年以上贷款利率由7.05%上调至7.30%。再加上优惠利率房贷已经消失,按基准利率计算,30年期100万元等额本息还款的累计支付利息为1468055.34元。这意味着房贷累计支付利息在一年内翻番。一方面,连续加息导致利率上升;另一方面,房贷门槛的抬高,首套房贷难以申请到优惠利率,致使房贷成本大幅增加。对购房者来说,这是不得不面对的残酷现实。

房贷利息翻番能否抑制房价过快上涨?从购房者的现有反应来看,对加息影响房价所寄予的期望值不高。7月7日央行宣布年内第3次加息,实际房贷利率上涨到近10年来新高,有房地产网站调查显示,网友的分歧较大,约五成网友认为连续加息难促房价下跌。很显然,相当数量的网友未认可连续加息的作用,与依然坚挺的房价有很大关系。既然前5次加息没能“撼倒”房价,怎么指望再加息来起到明显的作用。而且,中国经济增长面临多方面的矛盾,再加息的空间本来就不大。

其实,房贷利息翻番反映的是连续加息及紧缩政策的叠加效应,而这种效应不是没有滞后反应出来的可能。从近期房价走势来看,过快上涨的势头似乎已经“放慢”,个别地区的二手房房价“开倒车”。最新公布的上海二手房指数报告显示,7月份上海长宁、徐汇、黄浦、静安等4个中心区首次出现下跌。据二手房指数办公室分析认为,原因之一是不少贷款申请卡壳,置换客有心无力。7月再次加息,贷款也更收紧,市中心部分改善型业主苦于没人接盘,同时也无法向银行申请到足额贷款。7月7日年内第三次加息及紧缩政策,使得二手房市场面临的压力越来越大。

一般认为,首套房贷门槛的抬高,特别是优惠利率的“绝迹”,主要伤害了刚需购房者。暂且不说这种“伤害”的对与错,从楼市变化来看,对购房需求确实产生了影响。刚需购房者首先依赖公积金贷款,透过公积金贷款的投放,可以看到其中的变化。上周末公布的上海市住房公积金2011年上半年运行分析报告显示,1至6月住房公积金个贷发放金额137.90亿元,同比下降23.64%;发放户数3.84万户,同比下降37.99%。此外,在全社会个人住房贷款规模减少的情况下,上海公积金个人住房贷款占商业银行个人住房贷款比例逐步提高。上半年,新增公积金个贷占全社会新增个人住房贷款的比例较去年同期上升了约3个百分点。

公积金贷款发放金额与户数的双双下降,以及公积金贷款占全社会新增个人住房贷款的比例的提高,表明上海购房需求受到抑制。从原因上来分析,这种被抑制与贷款成本的提高有很大关系。假如贷款累计支付利息翻番,肯定影响到购房者心理。可有可无的改善型需求或暂时“搁置”,另一些刚性住房需求则把目光投向保障性住房,包括通过租房改善居住条件。这些变化的发生,对楼市不可能毫无影响。

随着开发商资金链的紧张,以及“囤地囤房”成本的上升,连续加息的叠加效应将发挥作用。房贷利息翻番难压高房价只是一种暂时现象,若调控不放松,房价将不会长期“走牛”。

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