地方政府“凭什么”抵制限购?!
2019-04-09 全球品牌网  杨红旭

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上周,媒体纷纷报道一则新闻:根据住建部下发的通知,各省须在8月20日之前上报辖区内各城市半年房地产市场调控工作情况;此外,住建部还公布新增房屋限购城市的5项建议标准,建议符合2条以上的,均可列入新增限购城市名。于是,部分业内人士认为20日会出限购名单,最晚月底铁定公布。

然而,8月20日的“大限”已过,新限购令的“靴子”,尚不知何时落地。主要症结在于,地方政府不愿被限购。有消息称,之前住建部曾约谈30个城市,目前仅10个城市约谈成功。显而易见,这场限购“升级战”,并不好打。

需要重分析两个问题。第一问题是,地方政府为何不愿被限购?原因并不复杂,对于楼市而言,限购是一剂“猛药”,灌下去市场很快就会瘫软。这将会影响到土地出让金收益,以及房地产税收,此两块收入相加,一般占一个城市财政总收入的40-70%。事实上,今年楼市降温后,已经严重影响到地方财政收入。

第二个问题是,地方政府凭什么敢抗命住建部?地方与中央之间,存在很多利益搏弈,房地产是不动产,这个行业更易被地方政府控制。所以,2003年实施房地产调控以来,效果始终不佳,尤其是房价持续偏快上涨(除了2008年下半年和2009年一季度)。住建部权力有限,直接与地方政府对话、协商、谈判,并不占上风。

关键是,限购与否,并非中央问责范畴。去年以来,国务院明确提出,对于房地产业的两个领域实行问责制:一是保障房建设,比如今年全国新开工1000万套,分解到各地,年底完不成则坏事;二是稳定房价,具体落实到各地的房价控制目标。限购是段,目的稳定房价,如果说各地有信心完成年度房价控制目标,那么谁还愿理会住建部。

当前,很多地方政府确实有底气。全国600多个城市,绝大部分的房价控制目标是:新建住宅价格涨幅不高于年度GDP增幅或人均收入增幅。而很多城市今年的GDP增幅预计为10-15%。那么,当前房价涨幅情况如何?参考两个标准,一是房价指数,7月份相比去年全年,70个城市房价整体涨幅为4.7%,涨幅最大的石家庄,也不过8.4%,这样的涨幅有什么可值得担忧的。

二是成交均价,1-7月全国新建商品住宅成交均价同比上涨10.3%,这一数据略高于上半年全国GDP增幅(9.6%),由于去年下半年房价涨幅较大,所以存在明显的“翘尾”因素,预计全年增幅将维持在5-8%左右。不过,地方政府容易在成交均价上面做手脚,当前全国很多三四线城市房地产交易未实行网签,成交数据不透明,即便是住建部也不知实情。其结果是,假若年底算帐时发现成交均价超过了房价控制目标,地方政府只要“调整”一下数据,不就达标了。

住建部向地各地下发五项标准,用于衡量是否须实行限购,但这五条当中只有一条住建部清楚根底:6月份国家统计局新建住房价格指数增较高、排名靠前的。其余四条皆由地方政府主导。结果就变得相当简单:住建部希望部分城市限购,可既无权力强制推行,又拿不到充足的证据。

随着市场的逐步降温,住建部和地方政府之间的“皮球之战”,将越来越无趣。所以,即便是还会公布新限购城市名单,城市数量也不会太多,笔者认为可能不超过20个,而且集中于东部大都市周边,中西部地级市绝非重点对象。至于说8月底会否公布名单,不确定性非常之大,拖至9月的可能性较大。

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