莫让房产调控政策误伤刚需
2019-04-13 全球品牌网  马红漫

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紧缩性货币政策开始波及房地产刚性需求。最近,北京上海广东等地多家银行已提高房贷利率下限,将首套房利率较基准利率上浮5%-10%。虽然有个别银行对首套房仍维持在基准利率水平不变,但因为没有信贷额度,已几个月不放款了,完全属于是“有价无市”。

需要指出的是,楼市调控除了要坚决打压投机需求之外,对于刚性需求不仅不能打压,反而需要政策保护,否则调控政策效果将面临被刚需爆发冲击的风险。遗憾的是,楼市无论是虚火旺盛还是陷入低迷,刚需购房往往都会同样面临困顿,当下被收紧的房贷所误伤就是一个典型。事实上,刚需不同于投机需求,不可能因大棒打击而被挤出市场,反而会逐步沉淀、聚集,并成为推动房价下一轮上涨的主动力。主管部门只有通过加快保障房建设、明确首套购房贷款政策等举措,对楼市刚需进行合理疏导,才可能切实优化楼市供求结构,进而实现房价向下回归理性的最终调控目标。

银行虽为货币政策的落实窗口,但也会因自身商业诉求而背离决策部门初衷。经济学通常认为,通胀是一种货币现象,收紧社会流动资金可以切中其“七寸”。近期,货币部门为了纾缓高通胀压力,接连调高了存款准备金率与借贷利率,并通过要求银行将表外信托业务转入表内、叫停票据表外循环业务等举措,在实际上缩小了社会融通资金的规模。但实际经济运行表明,通货膨胀的成因纷繁复杂,本轮通胀虽夹杂了游资投机因素,但更主要的却是农产品供求失衡、国际大宗商品价格上涨使然。可见,紧缩性货币政策并非治理本轮通胀的“万能药”,一味倚重于此还可能引发负面效应。表面看来,各商业银行抬高首套房贷门槛固然是在紧缩性语境下顺理成章之举,也是基于其自身贷款利益诉求而采取的自发选择。然而,首套房贷者基本属于刚性需求范畴,堪为楼市需求方中最稳定、最坚固的群体,本应是楼市调控政策中的呵护对象,这样的状况显然会导致政策误伤出现,与“有保有压”的调控基调相左。

更为关键的是,这部分因贷款门槛高企而惜别楼市的刚需只是暂时退隐而已,被打击的刚需并不会消亡,而是会继续观望、积蓄力量,并渐次在未来成为果敢入市的“排头兵”。以往楼市演绎也表明,前期被暂时遏制的刚需规模越大,未来掀起的房价报复性反弹空间也就越大。恰因此,房贷杠杆的收紧虽让楼市经历“去杠杆化”的洗礼、加速投机泡沫的厘清,但也同时波及到了自住购房市场,搅扰了合理民生诉求。

对此,调控部门有必要发文明确楼市调控方向,重申挤出投机泡沫、提高中低收入者居住条件的政策取向,对商业银行首套房贷设计进行干预,避免刚需贷款成本偏高问题的出现。当然,追逐利润、规避风险是商业银行的本性,我们也不可能要求其担负过多的政策职能,保护楼市刚需的主要责任还是当由行政主管部门承担。

从国外稳定楼市的政策举措看,由政府部门为中低收入群体提供保障性住房的做法被普遍采纳,这一思路也已被国内调控部门所积极借鉴。今年初,国务院就明确提出今年要新建1000万套保障房,并与各地签下军令状,要求11月底必须全部开工。从最新数据看,截至9月底,开工率已达到98%。可以试想,如果这部分保障房悉数入市,必将缓解部分中低收入群体的住房之困,并分流商品房市场需求规模,倒逼房价转身向下。然而,目前的政策侧重于“开工率”的考核,而非“完工率”,而后者的现实评判意义更大。一个现实问题是,保障房建设资金除了中央拨款,还需要地方政府筹措,但如今地方财政普遍吃紧,后续配套资金能否及时跟进仍然存疑。所以,主管部门在保障房市场构建方面,还需要正视各种瓶颈,摒弃形式化考核框架,从中低收入群体的切实需求出发给予扶持

楼市旺销,刚需因房价飙涨而无力购房;楼市低迷,刚需又因贷款门槛高企而被阻隔在外。屡屡“受伤”的楼市刚需,呼唤倾斜政策的呵护与温暖。

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