向德国人学楼市调控
2019-04-22 全球品牌网  李翔

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前任央行货币政策委员会委员李稻葵教授近日著文说,中国在经济转型过程中的诸多方面应该向德国模式学习,德国的经验特别是在房地产领域的做法尤其值得我们借鉴。李教授提到德国对于房地产行业的调控手段是异常严格的,确实取得了显著成效。通过对地产公司和房屋出租市场的严格微观干预,德国近一个世纪以来都没有炒房之风。

据统计,过去10年,德国房价年均涨幅仅为1%,低于年均通胀的2%,即住房实际价格年均下降1%。1977年到2007年,德国楼价仅上升60%,同期工资则上涨了约三倍。更让世人瞩目的是,德国的实体经济取得了骄人的成就,经济增长速度在工业国家之中可谓一枝独秀,出口持续保持两位数增长,出口占GDP比重达33.6%,超过了中国的25%。更为难能可贵的是,德国的失业率在欧债危机冲击之下反而创下了历史新低,仅5.6%。估计要是有人在德国媒体上高呼“值此全球性危机来临之时,救了房地产,才能救德国”之类的口号,会被视为精神病患者。

相信读者和笔者一样,都会冒出同样的问题:为何德国的实体经济增速没有被房地产行业绑架呢?为何在中国稍有风吹草动,被号称史上最严厉房价调控约束的房价就蠢蠢欲动?中国式的房地产困局到底是否有解呢?

这一次调控,中央政府态度异常鲜明。本周一,《人民日报》高调发表“调控不能功亏一篑”,文章称,此时此刻,如果放松调控,任由房价反弹,几年的努力将毁于一旦,百姓的期待将化作泡影,政府的信誉更将大打折扣。坚持调控楼市,坚持稳定房价,是经济问题、民生问题,更是政治问题,来不得半动摇。在中国特色的语言环境下,将问题上升至政治问题的高度,中央解决房地产行业问题的决心不容置疑。哪怕今年是中国的换届之年,我们仍可以明确预期,这次房地产调控将是一个长期化的连贯进程。但是我们同时也该明白,有了坚定的政治决心,仅是一个开始。要想解决中国式的房地产困局,更要有系统化配套的政策,精确打击其中的痼疾。

经济学角度分析政策效应,切入点永远是看起来最简单的供求关系。这次房地产调控,一方面用行政限购和信贷政策来压制需求,另一方面则通过建设3600万套保障房来增加供给。但是直到目前,调控效果仍非常有限。有观点认为,保障房的建设远水不解近渴,调控政策不力就在于没有显著的增加供给。以许小年为代表的一批经济学家大力呼吁放松“18亿亩耕地红线”,通过增加土地供给,从根本上解决土地价单边上涨的预期,以此遏制炒房冲动。也有学者呼吁开放集体所有制土地的流转,正式为所谓的“小产权房”正名,从根子上解决供给矛盾。但笔者认为,由于我国的国体和国家安全战略,这两者恐怕在可以预见的将来都无法实现。因为上述建议可能引发粮食安全问题和土地兼并问题,而这在政策制定者看来是可能动摇国本的大问题。所以笔者断言,从上述角度来解决供给的思路在当前的政治环境下是没有可能的。

目前有效解决供给的办法,笔者认为只有从存量下手,将闲置的存量住房资源入市场。当然这个方法的有效性是建立在市场上确实存在大量闲置住房的基础上。由于缺乏官方的统计数字,对于目前是否存在大量的空置房,社会舆论沸沸扬扬,却莫衷一是。晚上八点钟去拍小区黑灯房统计的,有统计电表无读数的,始终未有定论。但据笔者了解,上海目前房屋租金低于将购买同一房屋所需资金存入银行所得的利息,起码这个价格信号表明,以上海为代表的一线城市确实存在空置房,而且这些空置房的数量已影响到了房屋出租市场,这是房价泡沫的又一有力佐证。住房是一种宝贵的社会资源,闲置无异于浪费;而过度恶意闲置,就是一种犯罪。这种情况不仅折射了社会财富分配的不公,极大损害民生,更成为腐败和洗钱等犯罪行为藏污纳垢之所。

因而,运用多种政策手段,加大对存量空置房的持有成本将会极为有效地增加供给。全国住房信息系统的联网,为信息透明化迈出了第一步。当一切都暴露在阳光之下,细菌病毒也将灰飞灭。无可否认,楼市目前的僵局是我国经济发展特有的历史轨迹和制度特征造成的,而打破这个僵局,确实如同《人民日报》文章所说,要上升到政治问题的高度来看待。毋庸讳言,拥有存量空置房的人群,具有与其人数不成比例的财富和政治影响力。显然,政策制定者必须尽力避免这些利益集团的纠葛,才能行之有效地推进下一步调控。

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