中国的房地产才刚刚开始
2019-05-13 全球品牌网  冯仑

请加微信公众号:xiangmu114


最近传出2017年北京的计划供地量仅为610公顷,创12年来最低,市场猜测这可能是保房价的策略。房地产一直是热门话题,我们的房地产领域又要到哪里去呢?

从住宅、商用,到轻资产模式

过去房地产开发企业,主要都是开发住宅,现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资…… 而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

拿商用不动产领域来说,部分房企已经进入一种新模式:以售养租,掉一部分,然后留下一部分用于出租,以租带动资金回流。再加上银行业的支持,出租经营到一定阶段,用经营型贷款把钱再拿回来。

这是当年香港房企做过的事情。一开始它们也是只做住宅,后来随着香港的发展,才开始把住宅和商用进行配合,发展到了“社区性商业”阶段,商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主,和住宅关系很密切,所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅,来支撑商用发展。

但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化,到人均GDP (国内生产总值)达到1.5 万美元之后,这个模式就会放慢速度甚至停下来,然后进入下一个模式:轻资产模式。

比如轻资产模式做得很好的一个企业,2/3 的资产都是管理资产,提供1/3 的净利润,剩下1/3 的直接投资资产则提供了2/3 的净利润。

它有十几只基金,有纵向也有横向的投资,通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合,最终使它获得超高的资本回报率,在亚洲上市的大型房产公司当中是最高的。

轻资产模式其实是美国模式的亚洲版。在美国,企业和政府谈好之后会成立一个基金去买地,而不是用自己的钱买地,企业作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目,仍然采取这个模式。在美国模式下,企业直接投资比例更低,连管理资产的1/3 都不到。

再往上,我还看到了美国的房地产信托资金支付模式,在轻资产模式的基础上又跟黑石集团做了一笔交易,一次性给它390 亿美元的写字楼。

房地产价值的变化

为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个发生?为什么是20 岁结婚,25 岁生小孩,而不是5 岁?这里面有三个必然性。

第一,由经济增长自然产生的需求重点变化。

在人均GDP 达到8 000 美元之前,我们首先要解决的是住的问题,还顾不上更好的度假村、写字楼、购物环境,所以这个时候,住宅几乎就等于房地产。

但是现在中国人均GDP 已经超过8 000 美元,房子有了,住地踏实了,就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便,于是社区性商业开始出现了,主要是围绕几个住宅区或者是一个大型住宅区的街铺、购物中心,这个需求将会非常旺盛。美国上市的商用不动产中,市值第一位的就是购物中心。

等到购物中心满足了大家,移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈,写字楼里面的人越来越多,对高档写字楼的需求开始增多。创业的人也开始多了,闲钱多了,买的东西从必需变成奢侈品,所以高级购物中心、酒店也出现了。

第二,房地产的价值链有其内在的变化。

房地产也是下游为制造业,到中游变成服务业,上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模,只要围绕这些进行创新,在制造业里就一定会胜出。

服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要,但是如果技巧不好,比如推个油把凳子砸到客人脸上,那一样得不到小费。

在服务业这个领域里,估值的模型已经变了,核心指标变成了每平方米的回报率,而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家的一套。

之后把服务业上市,就又跨越到了金融业,价值链又会随之发生变化。

第三,中国市场经济金融环境金融制度发生了变化,使得轻资产模式、美国模式在中国的生存能够越来越容易。

现在很多公司抱怨说房地产不好,没钱。但事实上一些专业性好、历史长的公司,它们却过得很好,完全不差钱。如果按照我刚才讲的创新逻辑去看,现在真不差钱。因为现在直接融资也在大规模进入房地产市场,其中光是信托资金就从民间吸取了1 万多亿。

但是这些钱很少用在第一阶段的制造业,如果你还在这一阶段,是闻不到香味的。

但是到了第二和第三阶段,比如像一些已经在做私募基金的企业,就会发现钱并不是问题,问题在于专业能力,能不能做到眼光好、艺好、服务好,因为直接融资比银行更挑剔。

从制造业到服务业再到金融业,每个阶段创新的重点不一样,所以企业要选择好自己的位置,并且有清晰的认识,有属于自己阶段的战略和创新,这很重要。

在未来一个阶段,住宅仍然是中国长期发展的重点,但是会转移到三、四、五线城市,因为这些城市的人均GDP 大部分都还远没有达到8 000 美元,发展空间还很大。

所以,按照我们前面讲的行业规律,房地产行业实际上还处在盛夏,将来的路还很长,我们的好日子也才刚刚开始。

冯仑欢迎与globrand(全球品牌网)作者探讨您的观点和看法,冯仑,1959年生于陕西西安。1982年毕业于西北大学,获经济学学士学位。1984年毕业于中共中央党校,获法学硕士学位,后来还读了法律学博士。现任万通集团董事局主席。曾在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职,从事理论研究及企业策划、经营、组织、管理工作。著有《社会主义国家的经济职能》等,译著包括《狂飙突进——马克思的心路历程》。自1991年开始,领导并参与了万通实业股份有限公司。之后,参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事,策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一家上市公司等企业的收购及重组,使不足千人的万通集团在几年内总资产增长逾30亿人民币。(与我联系时,请说明您是在“全球品牌网”看到这篇文章的。) 进入冯仑专栏

加入全球品牌网项目库
·拥有独立商铺,免费发布项目!
本站微信公众号:创业加盟项目大全
本站微信公众号:创业加盟项目大全

关注创业,关注项目,每日精选各领域有趣文章。(微信扫描如上二维码,或者直接添加微信公众号:xiangmu114