德国房价上涨引发为严重社会问题
2019-06-01 全球品牌网  易宪容

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过去两年来,由于欧洲央行持续采取量化宽松的货币政策,从而使银行利率处于多年来的极低水平。而银行贷款利率极低,则成了德国住房市场的价格上涨的主要推手。近两年,德国房价每年上涨5%;标准普尔评级服务公司(Standard&Poor'sRatingsServices)预计今明两年德国房价将分别上涨4.5%和4%。据报道,近两年来德国房价上涨较快的地方有,如首都柏林以及西部人口密集地区。近日,来自德意志银行的房地产专家约亨•默博特(JochenMöbert)表示,由于建房贷利息一直较低,房地产需求量居高不下,2014年德国单户住宅以及新建住房价格分别平均上涨3%和5%。

对于中国来说,房价上涨,这不是大不了的事情,特别对于中国一线城市来说,每年房价可上涨10%,德国这点房价上涨,只能是“小巫见大巫”,微不足道。不过,对于德国来说,房价上涨5%则是惊天大事了。由于房价快速上涨,不仅使得德国民众没有支付能力进入住房市场,而且也导致住房租赁市场的房租快速上升,从而引发了德国中低收入民众的广泛不满。

最近,反对住宅高档化的暴力抗议周末在柏林腓特烈斯海恩区(Friedrichshain)展开,这是全国一系列反对租金上涨的抗议活动中最近的一场。警方称,300名抗议者上周六(6月14日)在某十字路口发生骚乱,点燃杂物,投掷石头、瓶子和火,造成26名警察受伤。周日50多名抗议者在同一地区继续闹事。也就是说,德国房价上涨已经成了引发社会骚乱的严重事件。

那么房价上涨为何会成为德国的严重社会问题?这既与近二十多年德国经济持续繁荣但房价基本上保持在一个十分平稳水平有关(比如,在2000年的前十年,德国的房价只上涨不到10%,每年上涨不到1%,而在2001年到2007年德国的房价不仅没有上涨,反而处于一个长期价格停滞的状态),也与德国的房地产政策及居民对住房的持有的观念有关。

我们可以看到,第二世界大战造成的大规模破坏使德国产生了对住房的巨大需求,但是这些住房需求多以是通过政府、合作建房计划和雇主发起的建筑活动来完成。特别是战争对建筑物的摧毁性让更多的人认识到购买住房所存在的巨大风险,因此,居民的住房需求更多的是通过住房租赁的方式来进行,而不是通过个人购买来实现。再加上借贷的反感已经融入德语之中:德语中的债务一词“Schuld”同时有罪过的意思。因此,德国人的住房需求更愿意通过住房租赁来现实。

欧盟统计局(Eurostat)称,大约一半的德国人拥有住房,这一比例明显低于欧盟(EuropeanUnion)的平均水平71%,也低于美国的65%。根据AllensbachInstitute和PrognosAG最近为Sparda银行业协会做的研究,在柏林和法兰克福,自有住房比例仅分别为16%和21%。研究发现,尽管有能力购房,但德国三分之二的租户并不拥有房产。在德国,即使是最富裕的人群也往往更倾向于租房、而非买房。

更为重要的是,德国人不愿意持有的住房很大程度上与德国的房地产税收政策有关。按照德国的住房税收法律,投资者希望购买住房来让其财富增长几乎是不可能。我记得在2004年前后,当前英国伦敦法国巴黎的住房价格快速飚升,而德国法兰克福的住房则原地踏步变化很小,当时也有一批中国华人,看到这种情况,认为当前法兰克福的房价如此之低,今后价格上涨是必然。因此,在这种预期下,当时也一批华人进入德国法兰克福的住房市场。结果是,这些进入法兰克福地区购买当地住房的人不仅没有推高房价,反之被当地议会盯住,重新修定关于住房的税收政策,使得这批炒房者个个杀得血本无归而逃出该市场。

还有,房价上涨为何引发全国性不满情绪或引发为社会性的严重问题?不仅在于房价上涨导致了房租的上涨,而且在于德国居民对于住房居住权的意识十分强烈。在德国,各种法律都表明,居住权是每一个人的天赋人权。这是神圣不可侵犯的。无论是市场因素,还是政府政策的因素,如果与居住权的天赋性相冲突,民众一定起来抗争及保护其基本权利,会要求对相关住房市场的调整,从而使得房价上涨的问题也就转化为一个政治及社会问题了。

对于中国住房市场来说,德国的住房市场政策对中国有不少启示。一是住房问题如果处理不好,最终一定会引发严重的社会问题及政治问题,政府对此不可掉以轻心。二是要让住房市场平稳发展并成为经济长期增长之动力,就一定要用严格的住房税收政策来遏制住房投机炒作,并让这个市场成为一个完全居住的市场。三是居住权是居民的天赋人权,该观念不仅要深得人心,更重要的它是整个国家住房政策的前提或基点。这些是保证中国住房市场持续稳定发展的根本所在。

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